박한진 대표((주식회사 거목 대표 / 진하우징 대표)
유동인구가 많은 곳보다 매출에서 비용을 빼고도 수익이 남는 곳이 좋은 상권입니다
사람이 많이 다니는 길, 유명 프랜차이즈가 몰려 있는 거리, 주말이면 관광객으로 붐비는 지역을 보면 누구나 비슷한 생각을 합니다.
“여기서 장사하면 잘되겠다.”
숙박업이나 단기임대 사업을 준비할 때도 마찬가지입니다. 바닷가 바로 앞, 유명 관광지 중심, 역 출구 앞처럼 눈에 잘 띄는 입지를 우선적으로 찾습니다.
하지만 유동인구가 많다고 해서 반드시 수익이 많이 남는 것은 아닙니다.
사람이 많이 모이는 곳에는 이미 경쟁업체가 많고, 임대료와 권리금도 높습니다. 광고비와 인건비가 더 들어갈 수 있으며, 높은 임대료를 감당하기 위해 객실 가격까지 올리면 오히려 예약 경쟁력이 떨어질 수 있습니다.
그래서 공간재생 사업에서는 ‘좋아 보이는 상권’보다 매출에서 임대료와 운영비를 제외하고도 실제 수익이 남는 상권을 찾아야 합니다.
저는 이를 ‘남는 상권’이라고 부릅니다.
상권은 사람 수보다 비용 구조를 먼저 봐야 합니다
상권을 분석할 때 가장 먼저 확인하는 자료는 유동인구입니다.
오픈업(OpenUp), 소상공인365, 나이스비즈맵(NICE BizMap) 같은 상권 분석 서비스를 활용하면 지역별 유동인구와 배후인구, 업종 분포, 추정 매출 등을 확인할 수 있습니다.
다만 유동인구는 상권을 판단하는 여러 지표 중 하나일 뿐입니다.
유동인구가 많아도 실제 이용 고객으로 전환되지 않을 수 있고, 반대로 유동인구가 적어도 명확한 숙박·단기임대 수요가 존재하는 지역이 있습니다.
예를 들어 출퇴근 인구가 많은 지역이라면 낮 동안 사람은 많지만 숙박 수요는 크지 않을 수 있습니다. 반면 병원, 산업단지, 교육기관 인근은 관광객은 적어도 간병인, 출장자, 교육생, 파견근무자처럼 일정 기간 머무는 고객이 꾸준히 발생할 수 있습니다.
따라서 상권을 분석할 때는 다음 항목을 함께 비교해야 합니다.
유동인구와 배후 주거인구 주변 업종과 경쟁시설 수 예상 객실가격과 평균 이용률 보증금·월세·관리비 인건비와 청소비 수도광열비와 소모품비 플랫폼 수수료와 광고비 인테리어비와 투자금 회수기간 주차비 또는 주차 지원비 성수기와 비수기의 매출 차이
결국 중요한 것은 사람이 얼마나 많이 지나가는지가 아닙니다.
그중 몇 명이 실제 고객이 되고, 고객 한 명을 유치하기 위해 얼마의 비용이 들어가는지가 중요합니다.
유동인구가 많은 지역은 경쟁업체 분석이 더 중요합니다
유동인구가 많은 지역은 수요가 검증돼 있다는 장점이 있습니다.
하지만 그만큼 숙박시설, 단기임대 공간, 카페, 음식점, 공유오피스 등 경쟁업체도 많습니다. 따라서 단순히 “사람이 많으니 괜찮다”라고 판단해서는 안 됩니다.
경쟁업체를 분석할 때는 다음 내용을 집중적으로 살펴야 합니다.
주요 고객이 관광객인지, 출장객인지, 가족인지 객실 수와 최대 수용인원 침대 구성과 편의시설 주차 가능 여부 반려동물 동반 가능 여부 평일과 주말 가격 차이 후기에서 반복되는 장점과 불만 체크인 방식과 고객 응대 수준 주변 숙소가 제공하지 않는 서비스 예약이 잘되는 객실과 비어 있는 객실의 차이
AI는 이러한 정보를 빠르게 분류하는 데 유용합니다.
경쟁시설의 후기와 소개문을 수집한 뒤 AI에 다음과 같이 질문할 수 있습니다.
“이 지역 숙박시설 후기에서 가장 자주 언급되는 장점과 불만을 분류해줘.”
“가족 여행객이 불편해하는 요소와 만족도가 높은 시설을 정리해줘.”
“주차, 소음, 청결, 침구, 접근성, 가격을 기준으로 경쟁시설을 비교해줘.”
이렇게 정리된 결과를 보면 단순한 가격 경쟁을 피하면서도 차별화할 수 있는 요소가 보입니다.
예를 들어 주변 숙소가 대부분 2인 객실 위주라면 가족을 위한 4인 객실이 경쟁력이 될 수 있습니다. 주차가 어려운 지역이라면 인근 주차장과 제휴해 주차를 지원할 수 있습니다. 늦은 시간 체크인이 불편하다는 후기가 많다면 비대면 체크인 시스템을 강점으로 만들 수 있습니다.
유동인구가 많은 지역에서는 좋은 입지를 확보하는 것보다 경쟁업체가 해결하지 못한 불편을 찾는 것이 더 중요합니다.
유동인구가 적은 지역은 ‘조용함’이 상품이 됩니다
반대로 유동인구가 적은 지역은 처음부터 배제되는 경우가 많습니다.
“사람이 없어서 안 될 것이다.”
그러나 유동인구가 적다는 것은 다른 관점에서 보면 소음이 적고, 임대료가 낮으며, 주차 공간을 확보하기 쉬울 가능성이 있다는 뜻이기도 합니다.
특히 숙박이나 단기임대는 길을 지나가는 사람에게 충동적으로 판매하는 사업이 아닙니다. 대부분 고객이 플랫폼에서 가격과 시설을 비교한 후 예약하고 목적지를 찾아옵니다.
따라서 중심 상권에서 조금 떨어져 있더라도 다음과 같은 조건이 있다면 충분히 경쟁력을 만들 수 있습니다.
조용한 주거환경 넓은 객실 편안한 침구 가족 단위 이용 가능 주차 지원 합리적인 객실가격 취사와 세탁이 가능한 장기체류 시설 반려동물 동반 병원·산업단지·교육시설 접근성 차량 이동이 편리한 도로 조건
유동인구가 적은 지역에서는 “관광지 한가운데”라는 메시지보다 다음과 같은 마케팅이 더 효과적일 수 있습니다.
복잡한 중심가에서 벗어나 조용하게 쉬는 가족 숙소
넓은 객실과 편리한 주차를 갖춘 장기체류 공간
아이와 함께 편안하게 머물 수 있는 독립형 숙소
출장과 교육 기간 동안 내 집처럼 생활할 수 있는 공간
입지가 중심 상권보다 다소 떨어진다고 해서 그것이 절대적인 약점은 아닙니다.
약점을 감추기보다 그 입지를 선호할 고객을 명확하게 설정하는 것이 중요합니다.
높은 매출보다 높은 수익률이 중요합니다
다음은 소규모 숙박시설을 가정한 단순 비교 사례입니다.
실제 사업성 분석이 아니라, 상권을 판단할 때 어떤 구조로 비교해야 하는지 보여주기 위한 예시입니다.
구분 중심 관광상권 인근 주거상권 객실 수 4실 4실 평균 객실가격 130,000원 120,000원 평균 이용률 70% 55% 월 예상 매출 10,920,000원 7,920,000원 월 임대료 4,500,000원 1,800,000원 기타 운영비 4,000,000원 3,200,000원 월 예상 영업수익 2,420,000원 2,920,000원
중심 관광상권은 객실가격과 이용률이 더 높아 매출은 큽니다. 하지만 높은 임대료와 운영비를 제외하면 오히려 주거상권보다 적게 남을 수 있습니다.
반대로 주거상권은 매출 규모는 작지만 낮은 임대료 덕분에 영업수익과 투자수익률이 더 높아질 수 있습니다.
그래서 상권을 비교할 때는 예상 매출만 볼 것이 아니라 다음 계산을 함께 해야 합니다.
예상 영업수익 = 객실 매출 – 임대료 – 관리비 – 청소비 – 수도광열비 – 플랫폼 수수료 – 광고비 – 소모품비 – 인건비
여기에 초기 인테리어비와 집기구입비까지 반영해 투자금 회수기간을 계산해야 합니다.
매출이 많은 곳보다 비용을 통제할 수 있는 곳이 장기적으로 더 안정적인 사업장이 될 수 있습니다.
임대료가 저렴하면 계약 협상에서도 유리합니다
입지가 다소 떨어지고 공실기간이 긴 건물은 임대인과의 협상 가능성이 상대적으로 높습니다.
공실 상태가 오래 지속됐다면 다음 조건을 제안해볼 수 있습니다.
인테리어 기간 중 임대료 면제 초기 일정 기간 임대료 할인 월세 단계적 인상 시설공사 비용 일부 부담 장기계약 조건의 임대료 조정 누수·전기·배관 등 기본시설 수리 요청 원상복구 범위 축소 간판과 외부 공간 사용 허용 옥상이나 창고 등 부속공간 사용 포함
임대료가 높은 핵심 상권에서는 임차 희망자가 많아 협상력이 낮을 수 있습니다. 반면 공실이 오래된 지역에서는 임차인이 공간을 개선하고 안정적으로 운영하는 것 자체가 임대인에게도 이익이 됩니다.
이러한 조건은 초기 투자금과 월 고정비를 동시에 줄여줍니다.
좋은 임대차계약은 단순히 월세를 적게 내는 계약이 아닙니다. 시설투자 비용과 사업 안정성을 포함해 전체 비용구조를 유리하게 만드는 계약입니다.
AI로 객단가와 회전율을 먼저 계산해야 합니다
숙박업과 시간제 공간대여는 회전율에 따라 수익이 크게 달라집니다.
숙박시설이라면 객실가격과 예약률을 계산하고, 연습실이나 파티룸이라면 시간당 이용료와 하루 이용횟수를 계산해야 합니다.
AI에 다음과 같은 조건을 입력하면 여러 시나리오를 빠르게 비교할 수 있습니다.
“객실 4개, 평균 객실가격 12만 원, 월세 200만 원, 청소비 1회당 2만 원, 플랫폼 수수료 15%를 기준으로 이용률 30%, 50%, 70%일 때 예상 손익을 계산해줘.”
“연습실 3개, 시간당 이용료 1만5천 원, 하루 운영시간 14시간을 기준으로 하루 평균 3회, 5회, 8회 이용할 때 월 매출과 손익분기점을 계산해줘.”
“인테리어비 5천만 원과 1억 원의 투자금 회수기간을 각각 비교해줘.”
AI를 활용하면 보수적·기준·낙관적 시나리오를 빠르게 만들 수 있습니다.
다만 AI가 계산한 숫자는 입력값에 따라 달라집니다. 임대료, 수수료, 청소비, 이용률 등의 조건을 현실적으로 설정하지 않으면 보기 좋은 숫자만 만들어질 수 있습니다.
따라서 AI는 사업성을 보장하는 도구가 아니라 위험한 가정을 발견하고 여러 경우의 수를 비교하는 도구로 사용해야 합니다.
완벽한 인테리어보다 편안한 객실이 먼저입니다
사업을 처음 시작할 때 많은 비용이 인테리어에 투입됩니다.
벽과 바닥을 모두 새로 바꾸고, 고급 가구와 조명을 설치하며, 사진이 잘 나오는 공간을 만들려고 합니다.
하지만 고객은 반드시 인테리어 공사비가 많이 들어간 공간을 선택하는 것은 아닙니다.
숙박시설에서는 다음 요소가 더 직접적인 만족도를 만듭니다.
편안하고 깨끗한 침구 냉난방 성능 수압과 온수 청결한 화장실 충분한 수납공간 편리한 체크인 정확한 이용안내 소음 관리 편리한 주차 합리적인 가격
초기부터 완벽한 인테리어를 목표로 하면 투자금이 커지고 회수기간이 길어집니다. 반대로 기본적인 시설 상태를 개선한 뒤 홈스타일링을 활용하면 상대적으로 적은 비용으로도 충분한 상품성을 만들 수 있습니다.
중고 가구와 소품을 적절히 활용하고, 침구와 조명, 커튼, 테이블 배치만 개선해도 공간의 인상은 크게 달라집니다.
중요한 것은 비싼 인테리어가 아니라 고객이 머무는 동안 실제로 느끼는 편안함입니다.
부족한 시설은 운영하면서 순차적으로 개선할 수 있습니다
초기 투자비를 줄이기 위해서는 모든 시설을 한 번에 완성하려는 생각에서 벗어날 필요가 있습니다.
우선 영업에 필요한 기본시설을 갖춘 뒤 실제 고객 후기를 통해 개선순위를 정할 수 있습니다.
예를 들어 운영 후 다음과 같은 의견이 반복된다면 해당 부분부터 개선합니다.
화장실이 오래됐다 침대 옆 콘센트가 부족하다 암막커튼이 필요하다 수납공간이 적다 주차 안내가 어렵다 방음이 부족하다 외부 간판이 잘 보이지 않는다
운영 데이터를 AI로 정리하면 후기에서 반복되는 불편사항을 빠르게 분류할 수 있습니다.
“최근 고객 후기 100개를 시설, 청결, 위치, 가격, 서비스로 구분하고 개선 우선순위를 정리해줘.”
시설 개선이 필요하다면 국가·지자체·소상공인 지원사업과 연계하는 방법도 검토할 수 있습니다.
경영환경 개선, 노후시설 개선, 간판 교체, 화장실 보수, 관광숙박시설 개선, 반려동물 친화시설 등 사업 성격에 맞는 지원제도를 찾아 객실이 비는 날 순차적으로 공사를 진행할 수 있습니다.
이렇게 하면 초기 투자금을 줄이면서도 운영을 통해 발생한 수익과 지원사업을 활용해 공간을 단계적으로 업그레이드할 수 있습니다.
AI는 가장 비싼 상권이 아니라 가장 적합한 상권을 찾는 도구입니다
AI를 활용한 상권 분석의 목적은 유명한 지역을 찾는 것이 아닙니다.
입지, 배후수요, 임대료, 경쟁시설, 운영비, 객단가를 동시에 비교해 내 사업모델에 가장 적합한 지역을 찾는 것입니다.
같은 공간이라도 목표 고객에 따라 좋은 상권은 달라집니다.
관광객을 대상으로 한다면 관광지 접근성과 주변 콘텐츠가 중요합니다. 가족을 대상으로 한다면 객실 크기와 주차가 중요합니다. 출장객이라면 산업단지와 교통 접근성이 중요하고, 간병인이라면 병원과 생활편의시설이 더 중요합니다.
AI는 이러한 조건을 조합해 여러 지역을 비교하고, 우리가 놓치고 있던 가능성을 보여줍니다.
그러나 마지막 판단은 반드시 현장에서 해야 합니다.
낮과 밤의 분위기가 다른지, 주차가 실제로 가능한지, 계단과 출입구는 불편하지 않은지, 주변 소음과 냄새는 어떤지 직접 확인해야 합니다.
결국 남는 상권은 비용을 통제할 수 있는 상권입니다
유동인구가 많고 건물이 화려한 상권은 좋아 보입니다.
하지만 높은 임대료와 경쟁, 과도한 인테리어비를 감당하지 못하면 매출이 발생해도 수익은 남지 않습니다.
반대로 중심상권에서 조금 떨어져 있더라도 임대료가 저렴하고, 특정 고객층의 수요가 있으며, 편안한 시설과 합리적인 가격을 제공할 수 있다면 충분한 수익을 만들 수 있습니다.
남는 상권을 만드는 핵심은 단순합니다.
저렴하게 공간을 확보하고, 명확한 고객을 설정하고, 필요한 만큼만 투자하며, 운영하면서 개선하는 것입니다.
좋은 상권을 찾는 것은 사람이 많은 곳을 찾는 일이 아닙니다.
내가 감당할 수 있는 비용으로 고객이 원하는 가치를 제공하고, 그 결과 실제 수익이 남는 곳을 찾는 일입니다.
그래서 공간재생 사업을 검토할 때 저는 AI에 이렇게 묻습니다.
“어디가 가장 유명한 상권인가?”가 아니라 “어디에서 가장 안정적으로 수익이 남을 수 있는가?”
좋아 보이는 상권은 누구나 발견할 수 있습니다.
하지만 남는 상권은 숫자와 현장, 그리고 운영전략을 함께 보는 사람만 찾을 수 있습니다.
박한진 대표
현) 주식회사 거목 대표 – 숙박·부동산 개발·산업기계 수출 사업 총괄 현) 진하우징 대표 – 주거·상업공간 인테리어 및 노후공간 재생 행정안전부 착한가격업소 지정 및 수영구 공중위생서비스평가 최우수 업소 운영 방수기능사·거푸집기능사·건축도장기능사·소방안전관리자 자격 보유 현) 동의대학교 부동산대학원 부동산투자전공 석사과정 현) 드림인터내셔널 이사 – 외국인 비자 및 국내 정착 지원 전) 공작기계·자동차 금형 분야 15년 경력 기업 연구개발전담 조직 운영