박한진 대표((주식회사 거목 대표 / 진하우징 대표)
낡은 건물을 보면 사람들은 대개 비슷한 판단을 내립니다.
“수리비가 많이 들겠다.” “요즘 누가 이런 공간을 쓰겠어.” “철거하거나 새로 짓지 않으면 답이 없겠다.”
하지만 공간재생의 관점에서는 낡았다는 사실보다 더 중요한 것이 있습니다. 이 공간이 어디에 있고, 주변에 누가 살며, 현재 시장에서 무엇이 부족한가입니다.
건물의 외관이 오래됐다는 이유만으로 그 자산의 가치까지 낮다고 단정할 수는 없습니다. 오히려 임대료나 매입가격이 낮게 형성된 노후 건물은 입지와 수요를 제대로 분석했을 때 새로운 사업을 시작할 수 있는 좋은 원재료가 됩니다.
저는 이런 공간을 검토할 때 먼저 AI에게 묻습니다.
“이 공간이 낡았다는 사실을 제외하면, 이곳에서 돈을 벌 수 있는 조건은 무엇인가?”
AI의 답변을 그대로 믿는 것은 아닙니다. AI를 활용해 흩어진 정보를 빠르게 정리하고, 현장에서 확인해야 할 질문을 구체화하는 것입니다.
낡은 공간을 볼 때 건물보다 먼저 확인해야 할 것
공간재생의 시작은 인테리어 견적이 아닙니다. 가장 먼저 확인해야 하는 것은 토지의 용도지역과 주변 상권의 구조입니다.
토지이음, 지적편집도, 토지이용계획확인서 등을 통해 해당 부지가 상업지역인지, 준주거지역인지, 일반주거지역인지 확인합니다.
상업지역이나 준주거지역에 있는 노후 건물은 공간재생 사업에서 우선 검토 가치가 높은 후보가 됩니다. 주거지역보다 활용할 수 있는 시설의 범위가 상대적으로 넓을 가능성이 있고, 유동인구와 생활편의시설, 상업시설이 이미 형성돼 있을 가능성도 높기 때문입니다.
그러나 상업지역에 있다는 이유만으로 무조건 좋은 물건은 아닙니다.
상권이 쇠퇴하고 있는지, 주간과 야간의 유동인구가 어떻게 다른지, 실제 소비가 발생하는 업종이 무엇인지, 주변에 신규 공급이 과도하게 들어오고 있는지까지 함께 살펴야 합니다.
따라서 상업지역과 준주거지역은 ‘최상급지’라고 단정하기보다, 다양한 사업모델을 검토할 수 있는 잠재력이 높은 입지로 보는 것이 더 정확합니다.
일반주거지역도 상권의 성격은 다를 수 있습니다
지적편집도상 일반주거지역이라고 해서 사업 가능성이 낮은 것은 아닙니다.
같은 일반주거지역이라도 역세권, 대학가, 병원 인근, 관광지 주변, 전통시장 연결도로, 대단지 아파트 진입로 등은 사실상 생활상업지와 비슷한 성격으로 변화한 곳이 많습니다.
이럴 때는 용도지역만 보는 것이 아니라 다음과 같은 현황을 함께 조사해야 합니다.
최근 3년간 주변에 증가한 업종 프랜차이즈와 개인 소상공인의 비율 아파트·원룸·오피스텔 등 주거 배후수요 학교·병원·산업단지·관공서·관광시설의 분포 공실률과 임대료 변화 주간과 야간의 유동인구 차이 주차와 대중교통 접근성 주민 민원 가능성이 높은 업종
주변이 이미 상업적인 성격을 띠고 있다면, 향후 용도변경이나 사업 허가를 검토할 때 해당 지역의 실제 이용 현황을 설명하는 자료로 활용할 수 있습니다.
다만 “주변이 상업지처럼 바뀌었으니 허가가 가능하다”는 식으로 접근해서는 안 됩니다. 용도변경과 영업허가는 건축물의 현황, 주차, 소방, 피난, 위생, 정화조, 소음, 구조안전 등 여러 조건이 함께 검토됩니다.
AI는 허가를 대신 판단하는 도구가 아니라, 지자체 담당 부서에 어떤 질문을 해야 하는지 정리하는 사전검토 도구로 활용해야 합니다.
공간별로 다시 보면 가치가 달라집니다.
노후주택은 단순히 오래된 집으로 보면 수리비가 많이 드는 자산입니다. 그러나 입지와 건물 조건이 맞는다면 근린생활시설이나 숙박시설 등 다른 용도로 전환해 새로운 수익모델을 검토할 수 있습니다.
예를 들어 관광지와 가까운 노후주택이라면 소규모 숙박시설, 외국인 대상 숙소, 장기체류형 공간을 검토할 수 있습니다. 병원이나 산업단지 인근이라면 간병인·출장자·파견근로자를 위한 단기임대 수요가 존재할 수 있습니다.
이때 AI에는 다음과 같이 질문할 수 있습니다.
“반경 1km 내 숙박시설의 가격, 후기, 주요 고객층과 불만사항을 정리해줘.”
“이 지역에서 출장, 간병, 여행, 장기체류 수요를 만들 수 있는 시설을 분류해줘.”
AI가 정리한 결과를 바탕으로 경쟁 숙소의 가격, 객실 수, 주차 여부, 후기 키워드, 반려동물 동반 여부 등을 직접 확인합니다.
중요한 것은 숙소를 하나 더 만드는 것이 아닙니다. 기존 숙소가 충족하지 못하는 수요를 찾아내는 것입니다.
지하는 채광과 환기, 습기 문제 때문에 일반적인 사무실이나 주거공간으로는 선호도가 낮습니다. 그러나 빛과 외부 시선이 중요하지 않거나, 방음이 필요한 업종에는 오히려 적합할 수 있습니다.
검토할 수 있는 사업모델은 다양합니다.
파티룸 공유창고 악기 연습실 보컬·음악 연습실 댄스 연습실 촬영 스튜디오 소규모 모임 공간 콘텐츠 제작 공간
배후에 아파트와 원룸이 충분한 지역이라면 공유창고 수요를 기대할 수 있습니다. 대학가나 학원가 인근이라면 음악·댄스 연습실의 회전율을 검토할 수 있습니다. 상가와 사무실이 밀집한 지역이라면 제품 촬영이나 라이브커머스 공간으로도 활용할 수 있습니다.
다만 지하공간은 방수, 환기, 소방, 피난, 소음과 진동이 사업성보다 먼저 검토되어야 합니다. 특히 노래연습장, 파티룸 등은 업종에 따라 별도의 시설기준과 등록·허가 요건이 적용될 수 있으므로 사전확인이 필수입니다.
옥상은 대부분 기계실이나 물탱크 주변의 남는 공간으로 취급됩니다. 하지만 접근성과 안전시설을 확보할 수 있다면 건물 전체의 경쟁력을 높이는 공간이 될 수 있습니다.
가능한 활용방안은 다음과 같습니다.
입주자용 미니정원 소규모 텃밭 숙박객 휴식공간 포토존 야외 모임 공간 건물 브랜드를 알리는 경관 연출 법적 기준을 충족하는 옥외광고물
옥상을 단독 수익사업으로 만들기 어렵더라도, 숙박시설이나 코리빙하우스의 공용공간으로 구성하면 객실과 임대공간의 상품성을 높일 수 있습니다.
예를 들어 객실 자체에는 특별한 전망이 없더라도 옥상에 작은 정원과 휴식공간을 조성하면 숙소의 대표 콘텐츠가 될 수 있습니다.
옥상 활용 시에는 구조안전, 방수, 난간, 추락방지, 피난동선, 소음, 옥외광고물 규정 등을 반드시 확인해야 합니다. 불법 증축이나 무단 시설 설치로 이어지지 않도록 건축사와 지자체의 사전검토가 필요합니다.
공실상가를 보면 카페나 음식점을 먼저 떠올리는 경우가 많습니다. 그러나 이미 카페가 많은 지역에 또 하나의 카페를 만드는 것은 공간재생이 아니라 경쟁시설의 추가 공급에 가깝습니다.
공실상가의 사업모델은 주변에서 부족한 기능을 찾아 결정해야 합니다.
공유오피스 회의실 스터디룸 촬영 스튜디오 댄스·요가·필라테스 연습실 소규모 클래스 공간 반려동물 관련 서비스 생활밀착형 판매시설 팝업스토어 지역 커뮤니티 공간
주변에 주거지가 충분하지만 업무공간이 부족하다면 공유오피스를 검토할 수 있습니다. 원룸과 소형주택이 많다면 공유창고가 적합할 수 있습니다. 학원가와 청년층이 밀집한 곳이라면 시간제 연습실이나 스터디공간의 가능성이 높아집니다.
AI에게는 단순히 “무슨 가게가 좋을까?”라고 물어서는 안 됩니다.
다음처럼 조건을 구체적으로 넣어야 합니다.
“반경 1km 내 아파트, 원룸, 학교, 병원, 학원, 사무실 수요를 기준으로 부족할 가능성이 높은 생활서비스 업종을 제안해줘.”
“주변 프랜차이즈와 개인사업자 업종을 분류하고, 공급이 과도한 업종과 부족한 업종을 구분해줘.”
AI의 결과는 사업 결정이 아니라 현장조사의 우선순위를 정하는 데 사용합니다.
AI는 어떻게 공간재생에 연결되는가
AI의 가장 큰 장점은 정답을 주는 것이 아닙니다. 사람이 며칠 동안 찾아야 할 정보를 빠르게 분류하고 비교해준다는 점입니다.
공간재생 사업에서는 AI를 다음과 같은 순서로 활용할 수 있습니다.
1단계. 입지정보 정리
주소를 기준으로 역, 버스정류장, 아파트, 원룸, 학교, 병원, 관광지, 관공서, 산업단지 등 주요 시설을 분류합니다.
2단계. 배후수요 가설 수립
주거인구, 직장인, 학생, 관광객, 외국인, 간병인, 출장자 등 해당 지역에서 공간을 사용할 가능성이 있는 고객을 구분합니다.
3단계. 경쟁시설 분석
네이버지도, 카카오맵, 플랫폼 검색 결과 등을 통해 유사업체의 수, 가격, 이용시간, 후기, 고객 불만을 정리합니다.
4단계. 차별화 전략 수립
경쟁시설의 약점을 바탕으로 24시간 이용, 방음, 주차, 반려동물 동반, 외국어 안내, 장기이용 할인, 무인운영 등 차별화 요소를 설계합니다.
5단계. 수익모델 비교
임대료, 관리비, 인테리어비, 인건비, 플랫폼 수수료, 예상 이용률을 넣어 보수적·기준·낙관적 시나리오를 비교합니다.
6단계. 허가와 지원사업 검토
예상 업종을 기준으로 관련 부서, 필요 허가, 시설기준, 제출서류를 정리하고 국가·지자체·소상공인 지원사업과 연결할 수 있는 부분을 찾습니다.
지원사업과 연결하면 공간 하나가 거리의 변화로 이어집니다
노후공간 재생은 개인의 수익사업에만 머물지 않습니다.
빈 상가를 활용해 청년 창업공간을 만들거나, 노후 숙박시설을 개선해 관광객 체류시간을 늘리거나, 유휴공간을 주민 커뮤니티 시설로 전환하면 지역 활성화 사업과 연결될 가능성이 생깁니다.
사업의 성격에 따라 다음과 같은 분야를 검토할 수 있습니다.
소상공인 경영환경 개선 빈 점포 활용 골목상권 활성화 생활권 단위 도시재생 로컬크리에이터 육성 관광 콘텐츠 개발 청년창업 지원 유휴공간 활용 사회적경제·지역문제 해결 사업
지원사업을 먼저 찾고 억지로 사업을 맞추는 방식은 오래가기 어렵습니다.
좋은 순서는 반대입니다.
지역의 문제 발견 → 공간의 기능 설계 → 운영모델 수립 → 지원사업 연계
예를 들어 상권에 빈 점포가 많고 주민을 위한 모임공간이 부족하다면, 공실상가를 공유공간이나 클래스 공간으로 바꾸는 사업을 설계할 수 있습니다. 이후 해당 사업이 거리 활성화, 청년창업, 생활상권 회복과 어떻게 연결되는지를 설명하는 것입니다.
AI는 공고문을 요약하고 신청 자격, 지원 항목, 평가 기준을 정리하는 데 활용할 수 있습니다. 다만 최종 신청 가능 여부는 반드시 공고문 원문과 담당기관 확인을 통해 판단해야 합니다.
결국 중요한 것은 ‘낡음’이 아니라 ‘쓰임’입니다
낡은 건물에 가치가 없는 것이 아닙니다.
기존의 쓰임이 현재의 수요와 맞지 않을 뿐입니다.
공실상가는 새로운 생활서비스를 담을 수 있고, 지하는 방음이 필요한 공간으로 바뀔 수 있습니다. 옥상은 건물의 대표 콘텐츠가 될 수 있으며, 노후주택은 숙박이나 단기체류 공간으로 다시 설계될 수 있습니다.
AI는 저평가된 공간을 자동으로 수익형 자산으로 만들어주는 마법이 아닙니다. 하지만 입지정보와 배후수요, 경쟁시설, 고객 후기, 사업모델을 빠르게 비교해 우리가 현장에서 확인해야 할 질문을 선명하게 만들어주는 도구입니다.
그래서 낡은 건물을 발견했을 때 저는 이렇게 묻습니다.
“이 건물은 왜 오래되었을까?”가 아니라 “이 공간에는 지금 무엇이 부족할까?”
공간재생은 오래된 것을 새것처럼 꾸미는 일이 아닙니다.
사라진 쓰임을 다시 찾고, 시장이 필요로 하는 기능으로 바꾸는 일입니다.
그리고 그 첫 단계는 건물을 보는 것이 아니라, 그 건물을 둘러싼 사람과 지역을 읽는 데서 시작됩니다.
박한진 대표
현) 주식회사 거목 대표 – 숙박·부동산 개발·산업기계 수출 사업 총괄 현) 진하우징 대표 – 주거·상업공간 인테리어 및 노후공간 재생 행정안전부 착한가격업소 지정 및 수영구 공중위생서비스평가 최우수 업소 운영 방수기능사·거푸집기능사·건축도장기능사·소방안전관리자 자격 보유 현) 동의대학교 부동산대학원 부동산투자전공 석사과정 현) 드림인터내셔널 이사 – 외국인 비자 및 국내 정착 지원 전) 공작기계·자동차 금형 분야 15년 경력 기업 연구개발전담 조직 운영